Taloyhtiön tilintarkastus herättää hallitusten jäsenissä säännöllisesti kysymyksiä siitä, onko oma yhtiö ylipäätään velvollinen järjestämään tilintarkastuksen ja kuka sen voi hoitaa. Asunto-osakeyhtiölaki asettaa rajat, joiden mukaan osa taloyhtiöistä tarvitsee auktorisoidun tilintarkastajan, osa selviää toiminnantarkastajalla ja osa voi sopia asiasta yhtiökokouksessa vapaammin.
Milloin taloyhtiön tilintarkastus on pakollinen
Asunto-osakeyhtiölain mukaan tilintarkastus on pakollinen, jos yhtiössä on vähintään 30 huoneistoa. Tämä raja on ehdoton eikä siitä voida poiketa yhtiöjärjestyksellä alaspäin.
Pakollisuus koskee myös pienempiä taloyhtiöitä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai jos osakkaat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, sitä vaativat varsinaisessa yhtiökokouksessa. Sama oikeus koskee myös yhtä osakasta, jos hän vaatii asiaa viimeistään yhtiökokouksessa.
Käytännön esimerkki havainnollistaa tilannetta: 45 huoneiston taloyhtiö Tampereella ei voi hallituksen päätöksellä siirtyä pelkkään toiminnantarkastukseen, vaikka talous olisi kunnossa ja hallitus kokisi tilintarkastuksen turhaksi kuluksi. Huoneistomäärä ratkaisee, ei yhtiön koettu riskitaso.
Alle 30 huoneiston taloyhtiöt – toiminnantarkastaja vaihtoehtona
Pienemmässä taloyhtiössä, jossa on alle 30 huoneistoa, yhtiökokous voi valita joko auktorisoidun tilintarkastajan tai toiminnantarkastajan, ellei yhtiöjärjestys määrää toisin. Toiminnantarkastus on kevyempi menettely: se ei ole ISA-standardien mukainen tilintarkastus, vaan yleisluontoisempi tarkastus, jossa arvioidaan hallinnon ja talouden asianmukaisuutta.
Toiminnantarkastajalta ei vaadita HT- tai KHT-tutkintoa, mutta häneltä edellytetään taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemusta sekä riittävää kokemusta. Moni pieni, esimerkiksi 8–15 huoneiston taloyhtiö Vaasan tai Kuopion seudulla, päätyy toiminnantarkastajaan säästääkseen kuluja – hinta jää tyypillisesti muutamaan sataan euroon, kun varsinainen tilintarkastus maksaa 500–2 000 euroa yhtiön koosta ja tarkastuksen laajuudesta riippuen.
On kuitenkin syytä muistaa, että yhtiökokous voi aina päättää tiukemmasta linjasta kuin laki minimissään vaatii. Jos osakkaat haluavat auktorisoidun tilintarkastajan vaikka huoneistoja olisi vain 20, siitä voidaan päättää yhtiökokouksessa.
Kuka voi toimia taloyhtiön tilintarkastajana
Kun tilintarkastus on pakollinen tai yhtiökokous on sen valinnut, tarkastajan on oltava HT-tilintarkastaja (hyväksytty tilintarkastaja) tai KHT-tilintarkastaja. Käytännössä valtaosa taloyhtiöistä käyttää HT-tilintarkastajaa, sillä KHT-pätevyys on suunnattu ennen kaikkea pörssiyhtiöiden ja pankki- ja vakuutussektorin lakisääteisiin tarkastuksiin. HT-, KHT- ja JHT-pätevyyksien erot kannattaa tuntea jo ennen tarkastajan kilpailutusta, sillä väärän pätevyystason tilaaminen nostaa hintaa turhaan.
Isot kansainväliset yhteisöt kuten KPMG, PwC, EY ja Deloitte tekevät taloyhtiötarkastuksia harvoin – niiden asiakaskunta painottuu suuriin konserneihin ja pörssiyhtiöihin. Taloyhtiöiden tilintarkastus on tyypillisesti pienten ja keskisuurten tilintarkastustoimistojen sekä itsenäisten HT-tilintarkastajien aluetta, joskus myös keskisuurten yhteisöjen kuten BDO:n tai Grant Thorntonin paikallistoimistojen.
Näin tilintarkastaja valitaan käytännössä
Tilintarkastajan valinta kuuluu yhtiökokoukselle, ei hallitukselle yksin, vaikka hallitus usein valmistelee esityksen. Hyvä käytäntö on pyytää tarjous vähintään kahdelta tai kolmelta tilintarkastajalta ja verrata paitsi hintaa myös tarjottua palvelun laajuutta.
Askel-askeleelta -eteneminen näyttää tyypillisesti tältä:
- Hallitus selvittää huoneistomäärän ja yhtiöjärjestyksen perusteella, onko tilintarkastus pakollinen vai riittääkö toiminnantarkastaja.
- Hallitus pyytää tarjoukset 2–3 tilintarkastajalta tai -toimistolta.
- Yhtiökokous päättää valinnasta ja kirjaa sen pöytäkirjaan.
- Tilintarkastaja saa käyttöönsä tilinpäätösaineiston, isännöitsijän raportit ja hallituksen pöytäkirjat.
- Tarkastuksen jälkeen yhtiökokoukselle esitetään tilintarkastuskertomus.
Tilintarkastajan valintaan liittyvät käytännön vinkit pätevät myös taloyhtiöissä, vaikka artikkeli on kirjoitettu laajemmin yritysten näkökulmasta.
Yleisimmät virheet taloyhtiön tilintarkastuksessa
Kolme virhettä toistuu taloyhtiöiden hallituksissa vuodesta toiseen. Ensimmäinen on se, että tarkastaja vaihdetaan joka vuosi halvimman tarjouksen perusteella – jatkuvuus kuitenkin nopeuttaa tarkastusta ja pienentää lopulta kokonaiskustannusta, koska tarkastaja tuntee yhtiön historian.
Toinen virhe on aineiston toimittaminen myöhässä tai puutteellisena, jolloin tarkastus venyy ja yhtiökokousta joudutaan siirtämään. Kolmas, ja ehkä yleisin: hallitus luulee, että alle 30 huoneiston yhtiössä tilintarkastusta ei koskaan tarvita, vaikka yhtiöjärjestys tai osakkaiden vaatimus voi silti sen edellyttää.
Yleinen väärinkäsitys: isännöitsijä hoitaa saman asian
Moni sekoittaa isännöitsijän ja tilintarkastajan roolit. Isännöitsijätoimisto tai tilitoimisto hoitaa juoksevan kirjanpidon, laskutuksen ja tilinpäätöksen laatimisen – tilintarkastaja sen sijaan on ulkopuolinen, riippumaton taho, joka tarkastaa jälkikäteen, että kirjanpito ja tilinpäätös antavat oikean kuvan yhtiön taloudesta. Sama isännöitsijä tai kirjanpitäjä ei voi toimia myös yhtiön tilintarkastajana, koska riippumattomuusvaatimukset koskevat myös taloyhtiöitä, ei vain osakeyhtiöitä.
UKK
Tarvitseeko pieni, 12 huoneiston taloyhtiö aina tilintarkastajan?
Ei välttämättä. Alle 30 huoneiston taloyhtiössä riittää lain mukaan toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestys tai osakkaiden vaatimus edellytä varsinaista tilintarkastusta.
Voiko taloyhtiön hallitus itse päättää olla järjestämättä tilintarkastusta, vaikka huoneistoja on 35?
Ei voi. Vähintään 30 huoneiston taloyhtiöissä tilintarkastus on aina pakollinen asunto-osakeyhtiölain nojalla, eikä hallitus voi ohittaa tätä vaatimusta.
Paljonko taloyhtiön tilintarkastus tyypillisesti maksaa?
Kustannus vaihtelee yleensä 500–2 000 euron välillä yhtiön koon, huoneistomäärän ja tarkastuksen laajuuden mukaan. Toiminnantarkastus on tätä huomattavasti edullisempi vaihtoehto pienemmissä yhtiöissä.
Yhteenveto
Taloyhtiön tilintarkastusvelvollisuus ratkeaa käytännössä huoneistomäärän, yhtiöjärjestyksen ja osakkaiden vaatimusten perusteella – 30 huoneiston raja on tässä keskeisin muistisääntö. Koska asunto-osakeyhtiölain säännökset ja rajat voivat muuttua, ajantasaiset vaatimukset kannattaa tarkistaa Patentti- ja rekisterihallituksen tai Suomen Tilintarkastajat ry:n verkkosivuilta ennen päätöksentekoa. Konkreettisessa tilanteessa, esimerkiksi kun yhtiöjärjestystä ollaan muuttamassa tai tarkastajaa vaihtamassa, kannattaa aina kääntyä pätevän tilintarkastajan puoleen henkilökohtaista neuvontaa varten.